房地产开发 税 在马来西亚
税务局如何评估一家房地产开发公司（其项目跨越数年）的收入？本文将提供一份简明易懂的指南。 内陆税收局2022年9月公开裁决 — 房地产开发商收入确认方面的权威指南。.
概念01
业务何时开始？
生效日期至关重要——它决定了费用何时可以扣除以及纳税时限何时开始计算。.
一个问题 事实
内陆税收局 (IRB) 认为房地产开发业务的开始日期为： 重要活动或必要准备工作 进行正常的房地产开发操作。这是一个事实问题，而不仅仅是公司设立或意图的问题。.
典型的触发事件包括：
- 开发用地的实际占有
- 土地的积极开发（平整、打桩、土方工程）
- 向公众开放房屋预订
- 已签署的开发协议或土地用途变更申请
持续的售后活动
Syarikat A 于 2019 年 2 月 12 日购买了农地，于 2019 年 6 月申请转换用途，于 2020 年 2 月开始接受预订，并于 2020 年 4 月开始进行土方工程——这是一个紧密连续的过程。.
购买与活动之间的延迟
Syarikat B公司于2015年11月购得土地，但直到2019年1月才申请土地用途变更和分割——时隔三年多。开发承诺直到2019年才最终落实。.
这种差距可能意味着多年税收抵扣的得失。
发生的费用 前 推定开始日期将被视为开工前支出——资本化，而非扣除。准确确定该日期可能意味着今天就能扣除这笔费用，或者只能在项目竣工时（可能要等上几年）才能确认资本化成本。.
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洛先生解释道 完成百分比 方法
本文简要概述了IRB如何评估项目跨越多年的房地产开发商的收入。.
由刘振安先生主讲 · 录制网络研讨会，内容涵盖 PR 9/2022 收入确认原则
概念02
百分比 完成 方法
根据 1967 年所得税法第 24 条规定，房地产开发收入在项目进行过程中进行评估，而不是等到项目完成后再评估。.
匹配收入 进步
确认房地产开发收入 随着工作的进行, 参照各财务状况日的完成阶段。IRB确实 不是 允许开发商将收入确认推迟到项目完成时——即使账目是按合同完成情况编制的。.
项目收入确认始于何时 两个都 符合以下条件：
- 开发项目的销售已完成（已签署买卖协议）
- 开发活动已启动。
进度款 基准期内已收到和应收账款
总估价 该项目
预计总毛利润 来自该项目
一项为期四年的住房项目
总销售额： 24,000,000 令吉 预计开发成本： 16,000,000 令吉 预计毛利润： 8,000,000 令吉
| 年 | 进度付款 | 预计毛利润 |
|---|---|---|
| YA 2016 | 5,000,000 令吉 | 1,667,000 令吉 |
| YA 2017 | 8,000,000 令吉 | 2,666,000 令吉 |
| YA 2018 | 6,000,000 令吉 | 2,000,000 令吉 |
| YA 2019（最终版） | 5,000,000 令吉 | 1,667,000 令吉 |
| 全部的 | 24,000,000 令吉 | 8,000,000 令吉 |
多阶段项目的每个阶段都被视为一个 独立且不同的收入来源 就总收入而言——尽管房地产开发业务整体上仍是一个收入来源。这意味着每个阶段都有其自身的毛利润计算方式，并且一个阶段的预计亏损可以抵消另一个阶段的预计利润。.
已发生的成本和工作调查结果也是可以接受的。
IRB接受其他完成百分比方法——基于 迄今为止发生的费用, 对已完成工作的调查, 或任何其他符合现行会计准则的公式。无论选择哪种方法，都必须是 始终如一地应用 在整个项目周期内。.
概念03
修订与 取消
预算会变动，买家也可能放弃。这份公关稿会详细说明这些项目进行过程中的变动将如何影响您的税务计算。.
预估数据可能会发生变化—— 展望未来
只有在特定情况下才允许修改估价：
- 项目开发成本的变化
- 开发单元售价的变动
- 总干事认可的任何商业理由
如果预计毛利润发生变化，则采用修订后的预计毛利润。 修订基准期及紧随其后的基准期. 至关重要的是，, 基于原始估算的往年评估不会重新进行。. 所有最终调整均在项目完成当年进行结算，采用实际销售价值和实际开发成本。.
买家中途放弃项目
如果购房者放弃或取消购房， 调整在取消发生时的基准期内进行。 ——并非原始销售年份。往年评估结果仍已最终确定。.
未取消付款的违约
买方违约付款但 不是 取消购买，不作任何调整。全部毛利润仍将照常计算。.
各阶段的损失可以抵消——但存在限制。
其中一相显示 预计损失, 它可以与来自其他阶段的预计毛利润相抵消。 相同基期. 但任何超额估计损失都是 被忽视 ——不结转至下期——直至项目完成且实际损失确定为止。预计损失不能抵消其他项目的实际毛利润。.
概念04
项目 完成
交易完成后，将对预估毛利润和实际毛利润进行最终核对，并根据哪个更高而采取不同的税务处理方式。.
最终和解 实际的 与估计值相比
房地产开发项目在以下日期被视为竣工： 最早 的：
- 临时居住条件合格证明的签发日期
- 房屋适宜居住证明（CFO/CCC）签发日期
- 任何其他具有类似效力的证明文件的日期
如果一个阶段包含多个楼栋（例如分批推出的公寓），则竣工日期确定 逐块 — 根据每个街区的 CCC 签发日期或空置房屋交付日期（以较早者为准）计算。.
实际利润高于预期
过剩部分被认为是 额外毛收入 以项目完成的基准年为准。前几年的数据保持不变。.
实际利润低于预期
往年评估 可能会被审查 实际利润按相同公式重新分配到所有相关年度，或者可以在完成年度进行调整（但不得在其他地方产生税务影响）。.
累进税率可享受特殊优惠
独立开发商和合资项目合作伙伴——他们受以下条款约束： 根据《所得税法》附表1，适用累进所得税税率。 项目完成后，他们可以查阅往年的评估结果。这确保他们不会因实际税率的年度波动而处于不利地位。.
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免责声明
本页面概述了IRB第9/2022号公共裁定（房地产开发）中的关键概念，仅供教育用途。本页面内容不构成税务、法律或会计建议。房地产开发的税务处理取决于具体情况——读者在根据本页面内容做出任何决定之前，应参考完整的官方公共裁定文件，并咨询合格的税务专业人士，例如CA Low & Co。本页面使用的示例均为简化说明，并非详尽无遗。.
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