Pembangunan Hartanah Cukai di Malaysia
Bagaimanakah LHDN menilai pendapatan daripada syarikat pembangunan hartanah yang projeknya merangkumi beberapa tahun? Panduan ringkas yang mudah diakses tentang Keputusan Umum Lembaga Hasil Dalam Negeri 9/2022 — panduan muktamad tentang pengiktirafan pendapatan untuk pemaju hartanah.
Konsep 01
Bilakah Perniagaan Bermula?
Tarikh permulaan kuat kuasa sangat penting — ia menentukan bila perbelanjaan boleh ditolak dan bila waktu cukai bermula.
Satu Persoalan tentang Fakta
LHDN menganggap perniagaan pembangunan hartanah telah dimulakan pada tarikh apabila aktiviti penting atau permulaan penting operasi pembangunan hartanah biasa dijalankan. Ini adalah persoalan fakta, bukan sekadar soal penubuhan atau niat.
Peristiwa pencetus biasa termasuk:
- Pemilikan fizikal tapak pembangunan
- Pembangunan tanah secara aktif (meratakan, memasang cerucuk, kerja tanah)
- Membuka tempahan rumah kepada orang ramai
- Perjanjian pembangunan atau permohonan penukaran tanah yang ditandatangani
Aktiviti Pasca Pembelian Berterusan
Syarikat A membeli tanah pertanian pada 12 Feb 2019, memohon penukaran taraf pada Jun 2019, membuka tempahan pada Februari 2020, dan memulakan kerja tanah pada April 2020 — satu urutan yang hampir dan berturut-turut.
Kelewatan Antara Pembelian & Aktiviti
Syarikat B membeli tanah pada November 2015 tetapi hanya memohon penukaran dan pembahagian tanah pada Januari 2019 — lebih tiga tahun kemudian. Komitmen pembangunan hanya termaktub pada tahun 2019.
Jurang tersebut boleh bermakna potongan yang diperoleh atau hilang selama bertahun-tahun
Perbelanjaan yang ditanggung sebelum Tarikh permulaan yang dianggap dianggap sebagai perbelanjaan pra-permulaan — dikapitalisasikan, bukan ditolak. Mendapatkan tarikh ini dengan betul boleh bermakna perbezaan antara perbelanjaan yang boleh ditolak hari ini atau kos yang dikapitalisasikan yang hanya diiktiraf setelah siap, mungkin beberapa tahun kemudian.
Tonton Video
Encik Low Menerangkan Peratusan Penyiapan Kaedah
Penerangan ringkas tentang cara LHDN menilai pendapatan bagi pemaju hartanah yang projeknya merangkumi beberapa tahun.
Dibentangkan oleh Encik Low Chin Ann · Rakaman webinar yang merangkumi prinsip pengiktirafan pendapatan PR 9/2022
Konsep 02
Peratusan bagi Penyiapan Kaedah
Di bawah Seksyen 24 ACP 1967, pendapatan daripada pembangunan hartanah ditaksir semasa projek berjalan — tidak ditangguhkan sehingga siap.
Padankan Pendapatan dengan Kemajuan
Pendapatan pembangunan hartanah diiktiraf semasa kerja berjalan, dengan merujuk kepada peringkat penyiapan pada setiap tarikh kedudukan kewangan. LHDN tidak tidak membenarkan pemaju menangguhkan pengiktirafan pendapatan sehingga projek selesai — walaupun akaun disediakan berdasarkan penyiapan kontrak.
Pengiktirafan pendapatan bagi sesuatu projek bermula apabila kedua-duanya kriteria dipenuhi:
- Penjualan unit pembangunan telah dilaksanakan (perjanjian jual beli telah ditandatangani)
- Aktiviti pembangunan telah dimulakan
Bayaran kemajuan diterima & belum terima dalam tempoh asas
Jumlah anggaran nilai jualan projek itu
Jumlah anggaran keuntungan kasar daripada projek itu
Projek Perumahan 4 Tahun
Jumlah nilai jualan: RM24,000,000 · Anggaran kos pembangunan: RM16,000,000 · Anggaran keuntungan kasar: RM8,000,000
| Tahun | Bayaran Kemajuan | Anggaran Keuntungan Kasar |
|---|---|---|
| Tahunan 2016 | RM5,000,000 | RM1,667,000 |
| Tahunan 2017 | RM8,000,000 | RM2,666,000 |
| Tahunan 2018 | RM6,000,000 | RM2,000,000 |
| TT 2019 (akhir) | RM5,000,000 | RM1,667,000 |
| Jumlah | RM24,000,000 | RM8,000,000 |
Setiap fasa projek berbilang fasa dianggap sebagai sumber pendapatan yang berasingan dan tersendiri untuk tujuan pendapatan kasar — walaupun perniagaan pembangunan hartanah secara keseluruhannya kekal sebagai satu sumber. Ini bermakna setiap fasa mempunyai pengiraan keuntungan kasarnya sendiri, dan anggaran kerugian daripada satu fasa boleh diimbangi dengan anggaran keuntungan daripada fasa yang lain.
Kos yang ditanggung dan tinjauan kerja juga boleh diterima
LHDN menerima kaedah peratusan penyiapan yang lain — berdasarkan kos yang ditanggung sehingga kini, tinjauan kerja yang dilakukan, atau mana-mana formula lain yang sejajar dengan piawaian perakaunan yang lazim. Mana-mana kaedah yang dipilih mestilah digunakan secara konsisten sepanjang tempoh projek.
Konsep 03
Semakan & Pembatalan
Anggaran berubah. Pembeli akan beredar. PR menetapkan dengan tepat bagaimana peristiwa pertengahan projek ini mengalir melalui pengiraan cukai anda.
Anggaran Boleh Berubah — Secara prospektif
Semakan anggaran hanya dibenarkan dalam keadaan tertentu:
- Perubahan dalam kos pembangunan projek
- Perubahan harga jualan unit pembangunan
- Sebarang alasan komersial yang diterima oleh Ketua Pengarah
Jika anggaran keuntungan kasar berubah, anggaran yang disemak semula akan digunakan pada tempoh asas semakan dan tempoh asas sejurus selepasnya. Yang penting, Penilaian tahun-tahun sebelumnya berdasarkan anggaran asal tidak dibuka semula. Semua pelarasan akhir diselesaikan pada tahun penyiapan projek, menggunakan nilai jualan sebenar dan kos pembangunan sebenar.
Pembeli Berangkat di Pertengahan Projek
Jika pembeli rumah menyerahkan atau membatalkan pembelian mereka, pelarasan dibuat dalam tempoh asas pembatalan berlaku — bukan tahun jualan asal. Penilaian tahun sebelumnya masih dimuktamadkan.
Pembayaran Lalai Tanpa Pembatalan
Apabila pembeli ingkar membayar tetapi berbuat demikian tidak membatalkan pembelian, tiada pelarasan. Keuntungan kasar penuh terus ditaksir.
Kerugian merentasi fasa boleh diatasi — tetapi dengan had
Di mana satu fasa menunjukkan anggaran kerugian, ia boleh ditolak daripada anggaran keuntungan kasar daripada fasa lain dalam tempoh asas yang sama. Tetapi sebarang kerugian anggaran berlebihan adalah diabaikan — tidak dibawa ke hadapan — sehingga projek selesai dan kerugian sebenar dapat ditentukan. Kerugian yang dianggarkan tidak dapat mengimbangi keuntungan kasar sebenar daripada projek lain.
Konsep 04
Apabila Projek Selesai
Penyiapan mencetuskan penyelarasan akhir antara anggaran keuntungan kasar dan sebenar — dan layanan cukai yang berbeza bergantung pada yang mana lebih tinggi.
Perdamaian Akhir bagi Sebenar vs Anggaran
Projek pembangunan hartanah dianggap siap pada terawal daripada:
- Tarikh Sijil Kelayakan Menduduki Sementara dikeluarkan
- Tarikh Sijil Kelayakan Menduduki (CFO / CCC) dikeluarkan
- Tarikh mana-mana pensijilan lain yang berkuat kuasa serupa
Jika sesuatu fasa terdiri daripada berbilang blok (contohnya kondominium yang dilepaskan secara berasingan), tarikh siap ditentukan blok demi blok — berdasarkan bila CCC setiap blok dikeluarkan atau pemilikan kosong diserahkan, yang mana lebih awal.
Keuntungan Sebenar LEBIH TINGGI Daripada Anggaran
Lebihan tersebut diiktiraf sebagai pendapatan kasar tambahan dalam tempoh asas penyiapan projek. Tahun-tahun sebelumnya kekal tidak disentuh.
Keuntungan Sebenar LEBIH RENDAH Daripada Anggaran
Penilaian tahun-tahun sebelumnya mungkin akan disemak semula dan keuntungan sebenar dibahagikan semula merentasi semua tahun berkaitan menggunakan formula yang sama, atau pelarasan boleh dibuat pada tahun penyiapan (tertakluk kepada tiada implikasi cukai di tempat lain).
Kadar cukai progresif mendapat elaun khas
Pemaju individu dan rakan kongsi dalam projek usaha sama — yang tertakluk kepada kadar cukai pendapatan progresif di bawah Jadual 1 ACP — dibenarkan untuk menyemak semula penilaian tahun-tahun sebelumnya setelah projek siap. Ini memastikan mereka tidak terjejas oleh varians tahun ke tahun dalam kadar cukai berkesan.
Perlukan bantuan?
Cukai Pembangunan Hartanah — Daripada Pakar Yang Berlatihlah
Ekosistem Genesis Origo secara unik menggabungkan amalan Akauntan Bertauliah, pendidikan dan latihan korporat yang diiktiraf oleh HRD Corp — semuanya diketuai oleh Encik Low Chin Ann.
Perkhidmatan Profesional CA Low & Co
Perlukan bantuan untuk memohon PR 9/2022 kepada syarikat pembangunan hartanah anda? Firma Akauntan Bertauliah berdaftar MIA mengendalikan percukaian, pelaporan kewangan dan perancangan cukai untuk pemaju hartanah di seluruh Malaysia — dengan jangkauan serantau melalui kerjasama uSafe kami.
Terokai Perkhidmatan Profesional
Latihan Korporat untuk Pemaju Hartanah
Latihan dalaman mengenai PR 9/2022, e-invois, pengiraan cukai dan pelaporan kewangan untuk syarikat pembangunan hartanah — disampaikan oleh Encik Low sebagai Jurulatih Bertauliah HRD Corp. Boleh dituntut oleh HRDC dan disesuaikan dengan keperluan pasukan anda.
Terokai Latihan HRDC
Terokai Lebih Lanjut
Berkaitan di Genesis Origo
Lebih banyak artikel, sumber dan perkhidmatan berkaitan cukai Malaysia dan perakaunan profesional.
Penafian
Halaman ini merupakan ringkasan konsep utama dalam Ketetapan Awam LHDN No. 9/2022 (Pembangunan Hartanah) yang disediakan untuk tujuan pendidikan sahaja. Ia bukan merupakan nasihat cukai, perundangan atau perakaunan. Layanan cukai pembangunan hartanah adalah khusus berdasarkan fakta — pembaca harus merujuk kepada dokumen PR rasmi penuh dan berunding dengan profesional cukai yang berkelayakan seperti CA Low & Co sebelum membuat keputusan berdasarkan kandungan ini. Contoh yang digunakan adalah ilustrasi ringkas, bukan menyeluruh.
Bahasa Melayu 
English 
简体中文